来源:中国经营报

  本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

  中交地产股份有限公司(000736.SZ,以下简称“中交地产”)近日发布公告称,拟向控股股东收购其所持有的物业公司100%股权。

  消息发布后,中交地产股票连续2个交易日内(2024年9月13日、9月18日)收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

  《中国经营报》记者了解到,在宣布收购物业公司之际,中交地产董事长李永前提交书面辞职报告,在其任职期间,地产行业调整持续深入,中交地产已连续多年增收不增利,公司千亿销售目标渐行渐远。压在中交地产未来新任主帅肩上的担子,显然并不轻松。

  收购物业公司

  9月11日,中交地产发布公告称,公司正筹划以现金方式收购中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司(以下简称“中交物业”)100%股权。

  截至公告披露日,中交集团、中交房地产集团有限公司(以下简称“中交房地产”)、中交一公局集团有限公司(以下简称“中交一公局”)及中交投资有限公司(以下简称“中交投资”)分别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。

  据了解,中交集团是中交地产间接控股股东,是国内八大基建央企之一,主要从事交通基础设施的投资、建设、运营,以及装备制造、房地产及城市综合开发等。

  中交房地产是中交地产直接控股股东,也是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团,旗下拥有绿城中国(03900.HK)与中交地产两个上市平台。

  目前交易对价尚未披露,中交地产称将采用自有资金方式支付。

  待交易完成后,中交地产将持有中交物业100%的股权,中交物业将成为中交地产的全资并表子公司。

  物业成房企转型抓手

  据了解,中交物业成立于2022年12月13日,注册资本3亿元。此前中交集团党委副书记刘翔曾表示,组建中交物业是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。

  根据中交物业此前官微,“走高质量上市发展之路”被写进公司目标指引。控股股东中交房地产还曾在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告,面向社会为中交物业征选一名副总经理,当时的条件中,除了工作经验限制,“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。随后中交物业引入了明星职业经理人、龙湖智创生活前执行董事及首席运营官曾益明。

  不过,中交物业在成立之时,国内物管企业独立上市之路就已遇冷。据了解,在地产行业高歌猛进之时,房企纷纷拆分物管板块寻求上市,以完善业务体系。回顾物企上市的几个阶段可以发现,房企分拆物业上市数量从2017年起出现明显增加,2019年和2020年是物企上市密集期,期间碧桂园服务(6098.HK)、融创服务(1516.HK)等头部房企的物管板块纷纷成功上市。

  2020年上半年时,物管企业在资本市场获得极高估值。但从当年下半年开始,房地产行业调整深入,物业股亦随之开始出现回落,但彼时寻求上市依然是许多物企的首要选择。

  2021年上半年,依然不断有物企尝试冲刺上市,当年6月份,10家物企密集递表,打破物企单月递表数量纪录。但从2021年下半年开始,受地产行业政策收紧和房企信用事件影响,港股物业板块热度也骤然下降,当年递交招股书的物企等待审核时间明显加长。

  之后,随着房企流动性危机频发,不少企业纷纷抛售资产以求快速回笼资金,物管资产首当其冲。除了卖股引战、抵押出售外,部分物企还为地产母公司进行财务担保、直接借款、兜售资产,甚至还出现资金被母公司违规挪用的乱象。当时,业务独立性一度成为物管行业关注的焦点。

  然而,面对行业的持续下行,不少地产企业开发业务面临亏损,资本市场上股价不断走低。寻找新的增长曲线、谋求转型,甚至剥离开发业务成为众多房企不得不面对的现实。物管业务现金流相对稳定,被业内认为具有较强的抵御周期波动的属性,重新成为房企转型的一个抓手。

  在中交地产宣布收购中交物业之前,行业已有类似案例。2022年5月,建发国际(1908.HK)收购建发物业(2156.HK) 35%股份,股权转交后,建发物业再次成为建发国际的附属公司,并实现并表。

  今年5月27日,华发物业(00982.HK)宣布私有化退市计划,而在此之前,其已经将股权转回地产母公司,营收与利润在华发股份(600325.SH)并表。华发股份称华发物业完成退市私有化之后,可以更好地专注于长期战略,更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。

  此外,去年3月份,珠江股份以28.04亿元将所持有的房地产开发业务相关资产负债置出,同时作价7.79亿元置入珠江实业集团及珠江健康合计持有的珠江城服100%股权。重组完成后,珠江股份从地产开发商变为物业管理及文体运营公司。

  具体到中交物业,公开信息显示,其依托于中交集团全产业链和综合一体化服务,布局有“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道,业务范围涵盖公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

  根据中交房地产公布的数据,2023年其下属物业管理营业收入5.07亿元,较2022年增加1.74亿元,物业管理营业成本4.05亿元,较2022年增加1.11亿元,主要是因为业务规模增长;物业管理毛利率20.06%,较2022年上升8.28%,主要是因为业务规模增长,人工成本增长缓慢。

  今年上半年,中交房地产物管业务贡献收入2.63亿元,较去年同期的2.73亿元有所减少;但对应成本2.29亿元,却较去年同期的2.23亿元有所增加。

  据了解,中交地产此前也有少部分物管业务,去年其物业管理服务收入1065.21万元,同比增加40.52%,不过仅占总收入的0.03%。

  对于此次收购,中交地产表示,交易完成之后,公司将新增物业管理业务,实现房地产业务产业链的延伸,助力公司拓展轻资产业务。本次交易也符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划,有利于公司提升资产质量和盈利能力,增强抗风险能力和持续经营能力。

  公告披露后,中交地产股价持续走高。9月12日收盘报7.42元/股,较前个交易日上涨3.78%;9月13日收盘报8.16元/股,上涨9.97%;9月18日当天涨停,收盘报8.98元/股。

  记者就收购后的整合规划联系中交地产方面,对方表示暂以公告为准。

  公司董事长辞职

  在收购计划公布两日后,9月13日,中交地产发布公告称,公司于9月12日收到董事长李永前的书面辞职报告,由于工作变动原因,其申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

  关于新任董事长,中交地产表示将进行重新选举产生。在此之前,李永前将继续履行相应职务。

  而在当天发布的另一份公告中,中交地产于表示已召开了第九届董事会第41次会议,通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议,并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

  与此同时,在9月12日,中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因工作需要,经中交集团研究决定,任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法定代表人;免去李永前董事长、董事、法定代表人的职务。据了解,郭主龙现为中交房地产的党委书记,而此次任命或意味着其将对中交房地产党政“一手抓”。

  公开信息显示,李永前于2014年入职中交集团,之后被派遣到绿城中国任职。在绿城中国任职期间,李永前见证了绿城中国销售规模从几百亿到千亿的突破,以及旗下代建业务绿城管理(9979.HK)上市。

  2019年时,其从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁职位,并于2020年年初出任中交地产董事长。其在任职初期就曾提出,要“复制绿城中国、创新中交地产”,并效仿其轻重资产并举的开发模式。在开发业务上,2020年中交地产要冲刺500亿元销售额,到2023年要突破千亿大关。

  随后,中交地产在土地市场高歌猛进,2020年共计拿地635.59万平方米,较上年增长176.9%,土地购置总价款535.8亿元,权益价款252.54亿元。

  但是,自2021年下半年以来,楼市情况急转直下,各线城市销售惨淡、房价不断下行。与此同时,行业风险事件频发,消费者购房意愿较低。

  在此情况下,中交地产业绩也如同其他同行企业一样出现下滑。此外,因为前期拿地成本提高以及销售端限价等因素影响,公司部分项目毛利空间有限,盈利空间收窄。2018年—2022年,公司营收从89.48亿元升至384.67亿元,但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。去年实现营收324.68亿元,同比下降15.59%,归母净利润则亏损16.73亿元。

  前段时间发布的中期业绩报告显示,上半年,中交地产实现营收89.8亿元,同比微增2.48%;归母净亏损9.83亿元,同比亏损幅度扩大72.86%;利润总额为-9.22亿元。

  今年1—6月,中交地产全口径签约销售面积43.4万平方米,较上年同期减少56.73%;签约销售金额81亿元,同比减少62.26%;销售回款113.4亿元,较上年同期减少53.97%。

  在现金流方面,上半年中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元,同比下降75.16%;期末现金及现金等价物余额为66.48亿元,较上年同期下降近半。

  值得注意的是,李永前在回到中交地产后,曾有意推动公司代建业务发展。不过,该项业务目前在行业内并不突出。去年,中交地产代建业务新签货值114.63亿元,实现代建回款0.52亿元。而同期,绿城管理代建项目销售额为1068亿元,同比增长22.1%;销售面积同比增长46.7%至861万平方米。

  记者就此次人事变动联系中交地产方面,对方不予置评。